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買房後的第一個挑戰「驗屋」!

買房時做了許多功課,買好後隨之而來的課題就是驗屋。 驗屋注意事項 很多,有些人會花錢請專業驗屋,但其實自行驗屋並不難,我們這次把自己驗屋的心得跟用到的驗屋工具、驗屋方法整理出來,希望可以在碰到驗屋問題的人身上幫到一些忙,也可以讓大家在花了大筆金錢買房後,可以從其他的地方節省花費來做裝潢。

為什麼要驗屋?

先驗屋,在交屋,保障自己的權益。

在完成人生第一筆的房屋買賣契約後,緊接而來的就是驗屋,「驗屋」顧名思義就是檢驗你的房屋是否有問題?一般來說,驗屋會發生在買家與建商(或代銷公司)簽訂買賣合約後進行驗屋,這時候地價稅、房屋稅都還是由建商(或代銷公司)負擔。如果有房貸的話,代書也會等待屋主驗屋完成並聲明『同意交屋』後,才會請銀行撥款給建商。所以如果有建商(或代銷公司)要你交屋後再驗屋,是不符合程序的,這邊大家一定要注意一下,不要因為初次買房不懂而被不良建商的話術給騙了。

 

買房需要請專業驗屋嗎?

依照前述,驗屋是一件非常重要的是,畢竟對大多數人來說,買房是人生前幾大的巨額款項,這時會想說:「是不是要請專業驗屋來驗屋呢?」這個想法並沒有不對,畢竟術業有專攻,不過最後我們的房子是我跟朋友自行驗完的,以下分享一下我們後來決定自己驗屋的原因。

第一,已經買房的朋友與設計師都覺得可以自己驗,自己驗其實不難,做好功課就好,而且花一點時間就可以省下不少的專業驗屋費用。據我所知一次的驗屋費用約在  1.5 ~ 5 萬元不等,主要是以室內坪數包含陽台坪數去做計算,當然南北也會有價錢上的落差。

二來,驗屋發生的時間點,是在簽訂買賣契約後進行驗屋,基本上這房子只差沒把鑰匙交給你,交屋是遲早的事,就看賣方良心到哪個層級,也許有人會說驗屋不過可以退,但此時其實你的代書可能已經在幫你送件核貸,此時如果取消買賣,後續衍生的相關費用還要跟建商在那邊 543,奉勸大家三思。

而且因為驗屋價格隨著不同專業驗屋公司也有所落差,如果很在意這筆驗屋花費的,一定要做好功課,避免覺得花錢花得不值得。

如果對於專業驗屋有興趣的話,可以看看波妮買新房時請的專業驗屋公司的驗屋心得

 

 

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驗屋可以驗幾次?

基本上買房驗屋是沒有次數上的限制,但建議大家寧可在簽約前多來看幾次(晴天、雨天、颱風天都來看)或是問問鄰居房屋的狀況,會比買了之後驗屋狀況連連更有保障。

 

驗屋方式注意事項

這邊條列一下我們這次驗屋所準備的工具及方法,這邊看懂了,那麼驗屋方法就大約完成七成囉!

 驗地面

  • 驗屋工具:乒乓球、螺絲起子、無痕膠帶
  • 檢驗方式:測試地磚是否平整,靜放乒乓球並觀看球是否會滾動

驗牆壁

  • 驗屋工具:手電筒(或用手機開手電筒)、無痕膠帶
  • 檢驗方式:以手電筒貼壁照射即可測試油漆牆面是否有塗抹均勻

驗電路

  • 驗屋工具:小燈泡
  • 檢驗方式:可用 10 元商店的小燈泡測試 110V 的插孔是否有過電;開關迴路則可以開關看看每個燈是否對應正確即可

驗水路

  • 驗屋工具:衛生紙
  • 檢驗方式:一次丟 2 ~ 3 張衛生紙,測試馬桶是否會阻塞;將水槽或浴缸水放滿,再將水流掉觀看是否順暢或有無漏水

 

自行驗屋心得分享

前面對於驗屋方法有簡單的認知,那就來看看我們是怎麼驗屋的。我們買的房子是 4 樓半的透天厝,建坪約 60 坪,共有 4 個房間,3 套半的衛浴,加上客廳及廚房空間。以下是我們這次在驗屋時的驗屋方法、驗屋項目及使用到的驗屋工具。

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檢查地板是否平整,是否有空心磚

使用工具:乒乓球、螺絲起子、無痕膠帶

地板是否平整?一間房間的地不平整,也許直接踩可能沒什麼感覺,但在要鋪木地板的時候,你就會知道有多困擾了!所以測試地磚是否平整超重要,也很簡單!只要放顆乒乓球在地磚上,並觀看球是否會滾動就可以。

空心磚怎麼確認?空心磚會因為熱脹冷縮造成磁磚破裂,所以這一樣非常重要,但很多人都是光空心磚就測了好幾次,這要多花點心思測試了。要測試地磚是否有空心磚,我們的經驗是邊陲地帶空心磚的機會比較高。只要準備一把螺絲起子,用螺絲起子輕輕敲打(年紀大及腰不好的勿試)看看,聽聽聲音就會有很明顯的差別。如果有敲到空心磚的狀況,就可以直接貼上無痕膠帶,並以手機照相紀錄下次複驗。

 

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檢查牆壁油漆是否有塗均勻、是否有髒污

使用工具:手電筒、無痕膠帶

這一個小細節也許你會覺得無傷大雅,但是都買了新房子,怎麼可以不講究任何一處的完美呢?要是交屋住進去了,才發現牆壁怎麼好像哪裡凸凸的、髒髒的或是油漆不均、掉漆的狀況,那可是會變成心中的小疙瘩,所以一開始能處理就要好好處理。

建議檢查的方式是拿手電筒貼著牆壁照射四周,這個方法可以很明顯地看到牆壁的油漆是否有凸起。如果發現了,一樣是在不均勻的地方貼上無痕膠帶,並以手機照相紀錄下次複驗就可以了。至於磁磚牆是否有髒汙,則可以肉眼目測,在髒汙地方貼上無痕膠帶,並以手機照相紀錄下次複驗。

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天花板及牆壁有掉漆現象

 

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水路測試方法

使用工具:衛生紙

馬桶排水是否正常:測試馬桶是否會阻塞,可以一次丟 2 ~ 3 張衛生紙沖看看,就可以知道是否阻塞。

浴缸、水槽是否能正常流通:浴缸或水槽先將水放滿,再一次將水流掉,流掉間觀查是否水流順暢或有無漏水。像我們是浴缸沒問題,但浴櫃中的 U 型館就有漏水的狀況發生,而且是不只一個 U 型館漏水,是多個!所以這絕對是重點需要注意的驗屋項目!

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水壓測試:如果你是住高樓層公寓的話,水壓這件事真的不可以輕忽。因為像我們是住透天,只不過才 4 層樓而已,結果就發現較高樓層的 3、4 樓水壓爆小,後來才發現是加壓馬達壞了。所以每個水龍頭、蓮蓬頭的水壓都要開來檢查是否足夠。

 

電路測試方法

使用工具:小燈泡

電路主要分為開關迴路及是否通電兩個部分,前者可以直接開關迴路,確認開關是不是有正常連動且對應正確;後者則可以用 10 元商店的小燈泡測試 110V 的插孔是否有通過。如果是要驗 IH 爐、烤箱、冷氣這種 220V 的電壓,基本上就要找更專業的工具了。

 

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其他驗屋方法建議

使用工具:肉眼及自己的使用習慣

確認房門、窗戶開關是否滑順,上鎖是否正常,每一扇都自己實際開關看看就知道。另外也可以確認一下門框或是轉角處是否有受損的痕跡,因為工人在蓋房子的時候可能會比較粗魯,東撞西撞,把門撞出一個凹洞或讓牆壁破損都有可能,這些都可以用肉眼檢查出來,在問題處貼上無痕膠帶,並以手機照相紀錄下次複驗。

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衛浴硬體蓮蓬頭及毛巾架沒有鎖緊…

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如果浴室是衛浴乾溼分離的話,那門上會有膠條處,這個地方若是沒有封緊,那麼以蓮蓬頭或水管沖膠條時,水就會滲漏到外頭,這樣就失去了乾濕分離的意義,這邊也要特別注意。

最後,還有幾項也要注意一下,那就是對講機能不能順利通話,每個門板能否正常開關,排油煙機及瓦斯爐使用是否正常,就是建商提供的每個項目都開關看看確認有沒有正常就對了!

 

專業驗屋也可能驗不出來,入住後才知道的事!

自行驗屋 x 驗屋注意事項

既然是自己驗屋,就一定會有一些自己可能無法驗的地方,這邊跟大家分享幾個我後來入住才發現的問題。

  • 網路:驗屋公司(或水電)會有一個測試網路訊號的工具,如果有裝潢的話,可以請水電幫忙確認。不過我們是在入住裝設網路後,才發現有幾個網路孔是無效的,立馬反映給建設公司,察看結果是網路線接頭裡面的線路斷掉,建商有提供免費維修,不過就是要等建設公司派工來就是。因為通常建設公司會累積一定的維修量才會派工一起修,對建設公司來說每叫一次也是一筆人力成本的花費,但對於我們這些新屋主來說就是要”等”了。
  • 熱水:一樣是發生在入住、裝設熱水器後,才發現的問題。我們有一間衛浴的熱水出水量超小,最後請建設公司派來的水電喬一下熱水管就 OK 了…。
  • 冷氣排水:驗屋公司會幫你測試冷氣的排水,但我們這種凡人可能就無法進行測試,只有在裝冷氣時才有辦法知道,不過很幸運的我們的冷氣排水是正常的!不過不用擔心裝冷氣時才知道,因為買新房通常房子都會有一定時間的保固期,這段時間都可以向建商反應要求維修,只是會花時間比較麻煩就是了…。
  • 洗澡樓下在漏水?這個是發生在我朋友新買的公寓…,因為他們住進去沒多久後,在洗澡時,樓下的人就上來敲門說下面漏水,後來建商先是推託,後來才說是風管跟水管接錯,痾,是不是超傻眼…。因為驗屋的時候可能樓下的住戶不再,所以沒人反應,像這種問題真的就是入住後才知道啊…。

 

旅行狂買屋筆記

最後我總共驗了 3 次,才答應交屋,這邊跟大家分享一下,在還沒答應交屋前,問題通常可以在一個禮拜內得到解決,但是交屋後出現的一些問題,解決問題的時間軸會被拉長到半個月至一個月(前面所提的成本考量),所以大家驗屋一定要謹慎、謹慎再謹慎,千萬不要輕易答應交屋,程序一定要弄清楚!

 

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3 回復
  1. 靜
    says:

    你的文章分享的好用心喔!辛苦你了!很受益,對於房子這點目前還是一竅不通,只能爬文做功課,看到你分享的很仔細,需要被鼓勵!加油很棒喔

    回覆
    • Daisy
      Daisy says:

      謝謝你!我們一開始也是對於買房子的很多事都很苦惱,所以我才想說仔細紀錄一下買房經過,有幫到忙真的超開心:))

      回覆

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